Mangelhafte Duschkabine in der Mietwohnung

Wann muss ein Vermieter eine Duschkabine erneuern?


Duschkabinen sind häufig als Einbauten in Badezimmern von Mietwohnungen zu finden. Dieser Gebrauchsgegenstand wird in der Regel täglich mehrmals genutzt und unterliegt damit normalen Verschleiß- und Abnutzungserscheinungen. In der Regel wendet sich der Mieter bei Defekten an der Duschkabine an den Vermieter, in der Hoffnung, dass dieser die Beseitigung des Mangels organisiert und die Kosten hierfür übernimmt. Um die Frage beantworten zu können, wann ein Vermieter eine Duschkabine erneuern muss, ist im Einzelnen zu prüfen, welche Vereinbarungen im Mietvertrag geschlossen wurden und wie die gesetzlichen Regelungen dazu stehen. Die gesetzlichen Regelungen für Mietverträge von Verbrauchern sind im BGB zu finden. Nicht alle Vereinbarungen in Mietverträgen sind wirksam. Des weiteren ist zu prüfen, wann ein Mangel an einer Duschkabine vorliegt, der eine Erneuerung durch den Vermieter rechtfertigt. Hier erfahren Sie, ob Sie auf Kosten des Vermieters eine neue Duschkabine anschaffen können.

Gesetzliche Regelungen und der Mietvertrag

Der Vermieter ist gemäß §535 Abs.1 Satz 2 BGB dazu verpflichtet, eine Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten und Renovierungen zu veranlassen und zu bezahlen. Auf der anderen Seite ist es grundsätzlich nach herrschender Rechtsprechung möglich, im Mietvertrag Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen zu vereinbaren und diese dem Mieter aufzuerlegen. Aber nicht alle Vereinbarungen sind wirksam. Zu klären ist deshalb zunächst, ob bestimmte Mängel an Duschkabinen als Schönheitsreparatur oder Kleinreparatur angesehen werden können und ob die Kosten für die Beseitigung sogar dem Mieter auferlegt werden können. Weiter ist zu prüfen, welche Mängel an einer Duschkabine ein Vermieter aufgrund des geschlossenen Mietvertrages und der entsprechenden gesetzlichen Regelungen zu vertreten hat.


Was versteht man unter einer Schönheitsreparatur?

Zwischen Mieter und Vermieter wird in der Regel ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen. Der Vermieter kann im Mietvertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen auferlegen. Die Rechtsprechung lehnt die Definition von Schönheitsreparaturen an der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) an. Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV wird unter Schönheitsreparaturen im allgemeinen folgendes verstanden:

- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- das Streichen bzw. nach neuerer Auffassung, das gründliche Reinigen von Fußböden
- Streichen von Heizkörpern einschließlich der Rohre
- Streichen von Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.

Der Gesetzgeber zählt Erneuerungen bzw. Renovierungen an Duschkabinen nicht zu den sogenannten Schönheitsreparaturen. Kosten für die Mangelbeseitigung an Duschkabinen können mit dem Verweis auf  sogenannte Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abgewälzt werden.


Was versteht man unter einer Kleinreparaturklausel?

Im Mietvertrag kann der Vermieter dem Mieter mit der sogenannten formularvertraglichen Kleinreparaturklausel im preisgebundenen Wohnungsbau auferlegen, dass dieser für die anfallenden Kleinreparaturen an den Gegenständen der Mietwohnung aufzukommen hat. Bei der Definition des Begriffs Kleinreparatur stützt sich die herrschende Rechtsprechung auf die Inhalte der zweiten Berechnungsverordnung  (§ 28 Abs.3 S.2 der II.). Demnach versteht man unter Kleinreparatur kleine Instandhaltungen in Form des Behebens kleiner Schäden an  Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen und den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Duschkabinen werden in der Berechnungsverordnung nicht explizit genannt. Teilweise geht die Rechtsprechung davon aus, dass im weiteren Sinne alle Gegenstände in einer Wohnung da zugezählt werden, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Gemäß dieser Definition unterliegt eine Duschkabine, mit der der  Mieter bestimmungsgemäß häufig in Berührung kommt, auch der Kleinreparaturklausel. (NJW 1989/ 2248) Rechtsprechungen zu diesem Thema erfolgen aufgrund des Streitwertes häufig nur von Amtsgerichten. Vom Amtsgericht Hamburg-Barmbek wurde dagegen entschieden, dass eine Reparatur an einer Duschstange bzw. Duschabtrennung nicht zu den Installationsgegenständen für Wasser gehört und damit unterliege diese nicht der Reparaturklausel (AG Hamburg-Barmbek, Urteil v. 25.08.2010, 822 C 55/10, GE 2011, S. 957).  Andere Rechtsmeinungen gehen soweit, dass davon auszugehen ist, dass mit der zweiten Berechnungsverordnung bereits genau definiert wurde, welche Installationsgegenstände unter die Reparaturklausel fallen und welche nicht. Es wird sogar angenommen, dass bei eigenwilliger individualvertraglicher Ausdehnung der Definition von Installationsgegenständen die ganze Reparaturklausel unwirksam ist.

Im Mietvertrag muss zudem die Reparatur hinsichtlich der Kostenhöhe und hinsichtlich der Gesamtsumme pro Jahr begrenzt werden. Ansonsten ist die Vereinbarung unwirksam. (AG Bingen/Rhein, Urteil v. 4.4.2013, 25,C,19/13; AG Braunschweig, Urteil v. 29.3.2005, 116 C 196/05, GE 2005 S. 677). Die Kleinreparatur darf maximal 100 Euro betragen. Ist sie einen Cent höher, so hat der Vermieter die Kosten zu übernehmen. Die Gesamtsumme pro Mietjahr sollte auf 500 Euro begrenzt werden bzw. nicht mehr als 8 % der Jahresmiete betragen.


Welche Teile einer Duschkabine könnten der Kleinreparaturklausel unterliegen?

Silikonfugen
Gemäß einem Urteil (25.10.2011, Az.: 20 C 191/11 AG Wedding) fällt die Erneuerung von Silikonfugen nicht unter die Kleinreparaturklausel des Mietvertrags. Per oben genannter Definition ist die Silikonfuge nicht dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt und die Kosten für die Erneuerung der Fuge können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Wird im Mietvertrag eine Klausel vereinbart, dass auch Kosten für Gegenstände, die nicht dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen, vom Mieter als Kleinreparatur zu beseitigen sind, so ist diese Vereinbarung unwirksam. (BGH, 07.06.1989, VIII ZR 91/88).

Wasserabweiser, Magnetprofildichtungen und übrige PVC Dichtungen

Da die Dichtungen in der Regel an der Duschtüre angebracht sind, hat der Mieter einen häufigen und unmittelbaren Zugriff auf diesen Teil des Installationsgegenstandes  der Duschkabine. Sind diese Teile verschlissen und undicht, so könnte der Vermieter versuchen, per Kleinreparaturklausel auf die Kostenübernahme seitens des Mieters bis maximal 100 Euro zu bestehen. Ob diese Klausel wirksam wäre, stand bisher noch vor keinem Gericht zur Entscheidung. Man darf gespannt sein, wie die Richter zukünftig hier entscheiden werden.
Ein weiterer Einwand könnte sein, dass die Dichtungen bereits bei Übernahme der Duschkabine stark mangelbehaftet waren und die Abnutzung nicht durch den Mieter ausschließlich verursacht wurde. Könnte der Mieter dies beweisen, so wäre der Vermieter teilweise oder ganz für die Fehlerbehebung zuständig.

Die gemachten Ausführungen beziehen sich ebenso auf die übrigen Bauteile wie mangelhafte Scharniere, mangelhafte bewegliche Aluminiumprofile, stark verschmutzte, verkratzte bzw. verkalkte Glas- oder Acrylscheiben.


Wann liegt ein Mangel an einer Duschkabine vor?

Wenn während der Mietzeit Mängel an einer Duschkabine auftreten, so hat der Mieter die Pflicht, den Vermieter unverzüglich über diesen Zustand zu informieren und die Fehlerbeseitigung zu verlangen. Der Mieter hat die Beweispflicht, dass sich die Duschkabine nicht mehr in einem vertragsmäßigen Zustand befindet. Wenn die Duschkabine zur Zeit der Überlassung einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht, dann ist der Mieter von der Entrichtung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB befreit bzw. kann Mietminderung verlangen. Wenn die Tauglichkeit nur unerheblich beeinträchtigt ist, so bleibt dies außer Betracht. 
Gemäß § 536 Abs.1 Satz BGB liegt ein Mangel vor, wenn der Ist-Zustand der Duschkabine von dem Soll-Zustand negativ abweicht. Der gegenwärtige Zustand der Duschkabine entspricht dann dem Ist-Zustand. Als Soll-Zustand wird der Zustand definiert, in dem sich die Duschkabine nach Maßgabe des vereinbarten Mietvertrages und den gesetzlichen Vorschriften befinden sollte. Ein Mangel an einer Duschkabine liegt vor, wenn diese eine Beschaffenheit aufweist, die nicht den Anforderungen gemäß des Mietvertrages und den gesetzlichen Regelungen entspricht, die der Mieter erwarten darf. Die Tauglichkeit der vertragsmäßigen Nutzung wird gemindert oder gar aufgehoben.

Man könnte meinen, wenn der Mieter eine defekte Duschkabine zu Beginn der Mietzeit akzeptiert, dass dies stillschweigend den vertraglich vereinbarten Zustand der Duschkabine beinhaltet. Damit hätte der Mieter keinen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels. Ebenso verliert der Mieter seine Rechte auf Mängelbeseitigung, wenn er diese Mängel bereits bei Vertragsabschluss gekannt hat.  Die herrschende  Rechtsprechung tendiert in diese Richtung, wenn sogenannte Mindeststandards nicht unterschritten werden.
Sollte es zu einem gerichtlichen Prozess kommen, stellen sich folgende Schwierigkeiten der Beweisführung:
Wie sah die Duschkabine am Anfang aus?
Ist der Zustand zu Beginn der Mietzeit nachweisbar?
Ist dieser Zustand im Übergabe-Protokoll vermerkt?
Definiert der Anfangszustand gleichzeitig auch den vertraglichen Zustand?

Regelmäßig kommt es in der Praxis zu Streitigkeiten darüber, wer den Mangel zu vertreten hat.
Deshalb ist jedem Mieter zu raten, von der gesamten Wohnung bei der Wohnungsübergabe Fotos anzufertigen und Mängel zu dokumentieren und im besten Fall vom Vermieter bestätigen zu lassen. Während der Mietzeit entstandene Mängel sollten auch mit guten Fotos dokumentiert werden und dem Vermieter mit einer Fristsetzung zur Mangelbeseitigung überreicht werden. Hat der Mieter den Mangel verursacht, könnte er versuchen, diesen über seine Privathaftpflichtversicherung abzuwickeln. Hier ist das Vertragswerk der bestehenden Haftpflichtversicherung dahingehend zu prüfen, ob solche Schäden mit abgedeckt sind. Versicherungen erstatten im Schadensfall grundsätzlich nur den Zeitwert einer Duschkabine.


Bei welchen Mängeln an der Duschkabine werden sogenannte Mindeststandards unterschritten?

Kann eine Duschtür beispielsweise nicht mehr geöffnet oder nicht mehr geschlossen werden, so liegt offensichtlich ein Mangel vor, der den Gebrauch der Duschkabine unmöglich macht. Gesundheitsgefährdende Schimmelbildung auf den Silikonfugen der Duschkabine sind ebenso als Mangel anzusehen und fallen wie oben bereits beschrieben nicht unter die Kleinreparaturklausel. Die Mangelbeseitigung könnte jedoch dem Mieter angelastet werden, wenn er seiner Obhutspflicht (z.B. regelmäßiges Lüften) nicht nachgekommen ist. Veränderungen und Verschlechterungen der Duschkabine, die auf einen vertragsmäßigen Gebrauch zurückgehen, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Defekte Wasserabweiser und Aufsteckdichtprofile, die eine Überschwemmung des Badezimmers verursachen, stellen sicherlich einen Mangel dar, der jedoch vertragsmäßig über die sogenannte wirksame Kleinreparaturklausel auf den Mieter umgewälzt werden könnte. Zur Wirksamkeit dieser Vorgehensweise gibt es zur Zeit keine rechtssicheren Urteile. Die optisch etwas unansehnlichen verkratzten Glasscheiben bzw. Profile beeinträchtigen den Gebrauchswert einer Duschkabine nicht und stellen keinen Mangel dar. Starke Verschmutzungen und Kalkablagerungen stellen ebenso keinen Mangel dar. Der Mieter muss hier seiner Obhutspflicht der regelmäßigen Reinigung nachkommen. 

Mangelbeseitigung
Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine komplette Erneuerung der Duschkabine; der Vermieter muss grundsätzlich nur die angezeigten Mängel an der Duschkabine unverzüglich beseitigen. Auch wenn der Mieter den Mangel mitverschuldet hat, muss der Vermieter den Mangel beheben. Er kann den Mieter aber anteilig zur Kostenübernahme verpflichten. Wurde der Mangel durch den Mieter herbeigeführt bzw. hat er diesen zu vertreten, dann muss der Mieter den Mangel an der Duschkabine selbst beseitigen, da die Verschlechterung auf einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch zurückgeht (§536 BGB). Wird der Mangel vom Vermieter nicht beseitigt, so kann der Mieter auf Mangelbehebung klagen oder die Miete mindern. Auch wenn der Vermieter keinen Einfluss auf die Beseitigung des angezeigten Mangels nehmen kann. Im Einzelnen hat der Mieter folgende Rechte:

1) Unverzügliche Mangelbehebung.

2) Ist die Benutzung der Duschkabine nur eingeschränkt möglich, so kann der Mieter eine herabgesetzte Miete zahlen. Bei der Mietminderung muss jedoch die Verhältnismäßigkeit gewahrt bleiben.

3) Hat der Vermieter den Schaden verursacht. Z.B. bricht das Scharnier einer Duschkabine und die Glasscheibe fällt auf eine sich im Badezimmer befindende Person, so kann der Mieter  Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Das Minderungsrecht besteht unabhängig davon.

(4) Wird vom Vermieter ein Mangel an einer Duschkabine nach Aufforderung und Fristsetzung nicht beseitigt, so kann der Mieter den Mangel selbst beheben oder beheben lassen. Die Kostenerstattung kann der Mieter vom Vermieter verlangen bzw. die Aufwendungen von der Miete abziehen.


Fazit

Besteht ein Mangel an einer Duschkabine, so kann der Mieter die Beseitigung vom Vermieter verlangen. Optische Verunstaltungen wie Kratzer an Gläsern, die die Gebrauchsfähigkeit der Duschkabine nicht beeinträchtigen, stellen keinen Mangel dar.
Über die sogenannte Kleinreparaturklausel bzw. individualvertragliche Vereinbarungen könnte der Vermieter versuchen, die Kosten für frei zugängliche Verschleißteile wie z.B. Wasserabweiser, Magnetventildichtungen, Scharniere etc. auf den Mieter abzuwälzen. Es gibt zwar Gerichtsurteile die dies im weitesten Sinne verneinen. Ob solche Kleinreparaturklauseln letztlich wirksam sind wurde bisher, nach dem jetzigen Kenntnisstand, noch nicht prozessual behandelt.   
Sicher ist, dass verschimmelte Silikonfugen an Duschkabinen einen Mangel darstellen und diese müssen vom Vermieter beseitigt werden und können nicht durch die Kleinreparaturklausel auf den Mieter abgewälzt werden, sofern der Mieter seiner Obhutspflicht nachgekommen ist.

So lange der Vermieter dafür sorgt, dass vom Mieter angezeigte Mängel an einer Duschkabine unverzüglich beseitigt werden und die Duschkabine in einem ordentlichen Zustand erhalten wird, besteht seitens des Mieters kein Recht auf Erneuerung  einer Duschkabine. Ein Anspruch auf Erneuerung ergibt sich nur, wenn dies zuvor im Mietvertrag vereinbart wurde oder die bemängelte Duschkabine soweit defekt ist, dass eine Mangelbeseitigung nicht mehr möglich ist und die beschriebenen Mindeststandards für eine Duschkabine nicht eingehalten werden. In diesem Fall ist die Entscheidungshilfe für den Duschkabinenkauf zweckdienlich.
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